お役立ちコラム
共同名義の家を売却する方法とは？必要書類や確定申告・税金についても紹介！
不動産の共同名義とは、一つの不動産を複数人が所有している状態のことを指します。共同名義の家は単独名義と異なり、特定の条件を満たさなければ売却できません。この記事では、共同名義の家を売却する方法について解説します。想定し得るトラブルと解決方法についても説明しますので、ぜひ参考にしてみてください。
「共同名義」とは
そもそも不動産の名義には単独名義と共有名義の二つがあります。単独名義は1人で不動産を所有する状態で、共同名義は複数人で所有する状態を表します。
不動産が共同名義になるのは主に2種類あります。一つは相続で遺産分割し、兄弟（姉妹）間で同じ不動産を共有する場合、もう一つは夫婦共同で住宅ローンを組みマイホームを購入する場合です。
「共有持分」とは
共同名義の家を売却する前に「共有持分」について知っておきましょう。共有持分とは、複数人で不動産を所有している際の、各自の所有権の割合のことです。
例えば、夫婦がお金を出し合いローンを組んで家を買った場合、共同名義にするケースが多いです。3,000万円の家を購入する際、夫が2,000万円、妻が1,000万円の費用を出したなら、共有持分は夫が2/3、妻が1/3となります。
注意すべきは、共有持分を持つ「全員の同意」がなければ、家を売却できないことです。
共同名義の「家」や「共有持分」を売却する方法
共同名義の家や共有持分を売却する方法は、次の通りです。
- 共同名義者「全員の同意」を得て家を売却する
- ほかの共同名義者に共有持分を買い取ってもらう
- 買取業者に共有持分を売却する
1は家そのものを売却する方法で、2と3は自身の共有持分を売却する方法です。それぞれ注意点があるのでしっかりとチェックしておきましょう。
共同名義者「全員の同意」を得て家を売却する
家を売却するには、共同名義者「全員の同意」が必須です。誰か一人でも反対した場合は、売却できません。
共同名義者全員が売却に賛成したら、全員が実印や印鑑証明書などの必要書類を用意します（何が必要かは後述します）。そして、一般的な不動産売却の流れで、仲介や買取など売却活動を行います。
ほかの共同名義者に持分を買い取ってもらう
家そのものを売却するのではなく、「自身の共有持分」を売却する方法もあります。最も一般的なのが、ほかの共同名義者に持ち分を買い取ってもらう方法です。
先程例に挙げた3,000万円の家を購入する際、夫が2,000万円、妻が1,000万円の費用を出したなら、共有持分は夫が2/3、妻が1/3の場合で考えてみましょう。妻の共有持分1/3（1,000万円）を夫に売却すれば、夫は3,000万円の家の持分を全て保有することになるため、夫の単独名義になります。
もちろん共同名義者以外の第三者に持分を買い取ってもらうことも可能ですが（例えば親族など）、共同名義者が多くなると、売却や管理の際に複雑化するため、おすすめしません。
買取業者に共有持分を売却する
ほかの共同名義者に共有持分を買い取ってもらえない場合、専門の買取業者に売却することも可能です。ほかの共同名義者と関わらずに持分を現金化することができます。
しかし、複数人が所有権を持つ家は、仲介の市場では評価が低いです。売却しづらいため、業者が買い取る際に市場価格よりかなり安い金額となってしまいます。
加えて、買取業者は共有持分を取得すると、その家を売却しようと考えます。そのため、ほかの共同名義者に売却を持ちかける可能性が高いです。人間関係のトラブルに繋がりかねませんので、買取業者への売却は最終手段とするのが良いでしょう。
共同名義の家を売却するために必要な書類
共有持分を売却するためには、共同名義者「全員分」の以下の書類が必要となります。
【共同名義の家を売却するために必要な書類】
- 印鑑証明書・実印
- 権利証（登記識別情報）
- 土地測量図・境界確認書
- 身分証明書・住民票
また、不動産会社と売買契約を締結する際は、基本的に共同名義者「全員」が立ち会う必要があります。契約内容の確認や決済を行う重要な場のため、所有権を持つ人たち同士でトラブルが起こらないようにするのが目的です。
しかし、共同名義者が立ち会いを希望しない場合は、「委任状」を提出することで、ほかの共同名義者に一任することもできます。
委任状の書式は自由で、以下の内容を記載します。
【委任状に記載する事項】
- 委任する具体的内容（売買契約の権限、代金決済の権限など）
- 対象不動産の情報（住所・家屋番号・種類・構造・面積など）
- 不動産売買契約の日付
- 書類作成の日付
- 委任者の情報（氏名・住所）・署名
- 受任者の情報（氏名・住所）
対象不動産の情報は、必ず「登記簿謄本に書いてある通り」に記載してください。
共同名義の家を売却する時のトラブルと解決法
共同名義の家は、複数人が所有権を持っているため、売却時に様々なトラブルが起こる可能性があります。
- 共同名義者の同意が得られない
- 誰が共同名義者がわからない
- 費用の負担割合で揉める
事前に想定されるトラブルと解決法を知っておきましょう。
共同名義者の同意が得られない
あなたが共同名義の家を売却したいと思っても、共同名義人がそれに反対するケースがあります。共同名義人「全員」の同意が必要であるため、家を売却できないことになります。
話し合いで解決しない場合は、共有持分を売却するのも手です。ただし、低い金額で取引を行うと低額譲渡とみなされて、贈与税が発生する場合があるので注意してください。
共同名義者と連絡が取れない
共同名義者と連絡が取れないことから、売却できず困るケースは多いです。例えば、離婚などのトラブルを抱えており、所在はわかるものの連絡が取れないなどです。解決方法として、裁判所への訴訟が可能です。裁判所に「共有物分割請求訴訟」を起こすことで、共有状態の解消の申し立てができます。
共同名義者が行方不明の場合は、住民票や戸籍から探し当てることができます（ただし、捜索するのは多くの手間がかかるため、弁護士に依頼するとスムーズです）。
費用の負担割合で揉める
共同名義の家を売却する際には、様々な費用がかかります。例えば、仲介手数料、印紙税、登録免許税、譲渡所得税などです。家のローンが残っている場合は、共同名義者で分割して支払います。これらの費用を誰がどのくらい負担するのか決めておかないと、揉めて人間関係のトラブルに発展する可能性もあるので注意です。
解決方法として、売却時にかかる費用の負担割合を明確にしておくと良いでしょう。
共同名義の家を売却する際の確定申告や税金
共同名義の家を売却した後には、確定申告が必要なケースがあります。「譲渡所得」がある場合は譲渡所得税と住民税の納付が必要です。譲渡所得とは、不動産を売却した際の利益です。逆に、売却したことで損失が出た場合は、税金の軽減措置が受けられることがあります。
また、マイホームの場合は3,000万円の特別控除があり、それ以下の利益であれば課税譲渡所得が0円となるため確定申告は不要です。
参照：国税庁HP「No.3302 マイホームを売ったときの特例」
まとめ
共同名義の家を売却するためには、所有権を持つ「全員」の同意が必要となります。全員分の必要書類をそろえ、条約締結時に立ち会う以外は、一般的な仲介や買取と同様に売却できます。買取売却に関する詳しい記事はこちらをご覧ください。
関連記事：「不動産買取の流れ7ステップ！必要書類や想定トラブルも解説」
全員で意見を合わせることができず、売却が難しい場合は、自らの「共有持分」を売却することも可能です。共有持分を売却するなら、ほかの共同名義者に買い取ってもらう方法がベストです。不動産売却に関するお悩みは、長岡不動産売却査定センターまでお気軽にお問い合わせください。
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