家の売却時の税金はいくらかかる？節税できる控除や特例も解説

家の売却をするとき、いくら税金がかかるのか不安になりますよね。「せっかく売却できたのに、税金が高くて期待した収入にならなかった」とならないように、あらかじめかかる税金を知っておくことが大切です。

今回の記事では、家の売却にかかる税金の種類とおおよその金額、節税するための控除や特例について解説します。

家の売却時にかかる税金はいくら？

家の売却時にかかる税金額は、売買額や控除が適用されるかによって大きく異なります。

たとえば、購入時3,000万円の家が1,000万円で売れた場合、利益はありません。この場合のおおよその税額を計算すると、約6万円になります。

(税金の内訳）
・印紙税…2万円
・消費税…3万6,000円
・名義変更…5,000円

ちなみに家の売却によって大きな利益が出た場合は、所得税や住民税に課税されますので、税金額は数十万円～数百万円になります。それでは詳しい内容を解説していきます。

家の売却時に必ずかかる税金とは？

家を売却するときに必ずかかる税金は2つあります。どちらも売買額によって、税金の金額が異なります。

・印紙税
・消費税

印紙税（2,000円～6万円）

印紙税とは、不動産売買契約書を作成する際にかかる税金です。この契約書は買主と売主間にトラブルが起こらないように条件などを記載したもので、家を売却するときには必須の書類です。書類に収入印紙を貼り、これに消印することで納付となります。

印紙税の金額は、家の売買金額によって異なります。

（売買金額別の印紙税の例）
・100万円～500万円以下の場合…2,000円
・500万円～1千万円以下の場合…1万円
・1千万円～5千万円以下の場合…2万円
・5千万円～1億円以下の場合…6万円

※2024年3月31日までは、特例として軽減税率が適用され、印紙税は記載金額の5～8割となります。

消費税（数万円～）

家を売却する際、消費税が発生するのは以下の2つです。

・不動産会社へ支払う仲介手数料
・司法書士へ支払う名義変更手続き費用

不動産会社に仲介売却を依頼し、売買が成立した場合は、仲介手数料を支払います。その際、10％の消費税も支払う必要があります。仲介手数料の金額は、売買額によって異なります。

（仲介手数料と消費税の例）
・売買額100万円の場合…5万円（+消費税5,000円）
・売買額300万円の場合…14万円（+消費税14,000円）
・売買額1,000万円の場合…36万円（+消費税36,000円）

※この金額は上限額であり、不動産会社との契約条件によって実際の価格は異なります。

家の売却時に条件によってかかる税金とは？

家を売却する際、その他に以下の税金がかかる可能性もあります。

• 登録免許税
• 譲渡所得にかかる税金（所得税・住民税・復興特別税）

登録免許税（1,000～2,000円）

ローンが残っている家を売る場合、またはローン完済後に抵当権抹消手続きをしていない場合が対象です。抵当権を抹消する手続きの際、登録免許税を支払う必要があります。

登録免許税は、建物のみを売る場合は1件1,000円、建物と土地の両方を売る場合は2,000円です。

譲渡所得にかかる税金（0～数百万円）

家を売却した際の利益を「譲渡所得」といいます。家の売却金額から、購入価格と販売活動費用（仲介手数料など）を差し引いた金額のことです。

譲渡所得税がかかるかどうかは、利益が3,000万円を超えるか否かによって異なります。利益が3,000万円を超える場合は、譲渡所得にかかる税金として「所得税」「住民税」「復興特別税」がかかります。

また、利益が3,000万円以下のマイホームの場合、特例控除が適用されるので税金はかかりません。居住用ではない家の場合でも、利益が出なければ税金の支払いは不要です。

家の売却時の節税になる控除・特例

家の売却時に税金を減らせる控除や特例は3つあります。

• 3,000万円特別控除
• 住宅ローン控除
• 所有期間による軽減税率

3,000万円特別控除

マイホーム（居住用の家）を売却した際、最高3,000万円まで控除ができる特例があります。つまり、売買利益が3,000万円以下であれば、その利益にかかる税金を納める必要はありません。

ただし、以下の場合は控除の適用外となります。

• （現在、売却した家に住んでいない場合）その家に住まなくなってから3年以上経過している
• 売手と買手が、親子や夫婦など特別な関係にある
• 売買した年の前年、または前々年にこの特例の適用を受けている
• マイホームの買換え特例が適用されている
• 住宅ローン控除が適用されている
• 別荘などのように趣味のために所有する家

住宅ローン控除

「住宅ローン控除（住宅借入金等特別控除）」とは、住宅ローンを利用してマイホームを購入した際、ローン残高の0.7％を、最大35万円までを13年間、所得税や住民税から控除される制度です（購入する住宅の条件によって、控除限度額や期間は異なります）。対象は以下の通りです。

• 新築住宅
• 買取再販住宅
• 中古住宅
• 増改築
• 耐震改修

住宅を購入した場合だけでなく、住宅ローンを利用して、増改築やリフォームした場合にも適用されます。

「3,000万円特別控除」と併用できないので注意してください。

所有期間による軽減税率

売却するマイホームの所有期間が10年間を超える場合、以下の軽減税率が適用されます。

• 課税譲渡所得が6,000万円まで…税10％・住民税4％
• 課税譲渡所得が6,000万円を超える部分…所得税15％+600万円・住民税5％

※課税譲渡所得（売買利益から控除額※3,000万円特別控除などを差し引いた金額）
※2037年までは、復興特別所得税が基準所得税額に対して2.1％が課されます。

「所有期間による軽減税率」は、「3,000万円特別控除」または「住宅ローン控除」と併用が可能です。

家の売却時の税金を納付する方法

家の売却時に支払う税金は、その種類によって納める時期と方法が異なります。

• 印紙税
• 消費税
• 登録免許税
• 譲渡所得にかかる税金

印紙税を納付する方法

印紙税を納めるタイミングは、不動産売買契約書の作成時です。書類に収入印紙を貼り、消印された段階で納税となります。

消費税を納付する方法

消費税を納めるタイミングは、不動産会社に仲介手数料を支払う時です。税金を含んだ金額を支払います。

その他、司法書士報酬など、支払い時に課税された消費税を支払います。

登録免許税を納付する方法

登録免許税を納めるタイミングは、抵当権の抹消登記の手続きをした際の支払い時です。不動産会社が行う場合、家の引渡し時に納付します。

自力で行う場合、基本的には現金払いで、所定額を銀行に納付し、その領収書を登記申請書に貼り付けて、登記所に提出します。

登記申請書には専用の用紙がないため、自分で作成することになります。法務局のサイトで記載例が公開されています。

譲渡所得にかかる税金を納付する方法

譲渡所得にかかる税金のうち、所得税・特別復興所得税を納めるタイミングは、家を売却した翌年の確定申告時（2月16日～3月15日）です。住民税は売却した翌年の6月以降に支払います。

まとめ

今回は、家の売却時にかかる税金について解説しました。

売却時にかかる税金には、必ず納める「印紙税」と「消費税」のほか、譲渡所得にかかる税金（所得税・住民税・復興特別所得税）があります。利益が出た場合でも、控除や特例が適用されれば、税金がゼロになったり、減税になったりします。

ぜひ税金について理解したうえで、売却活動を進めてみてください。家を売ると決めたら、まずは家の価格を査定してもらいましょう。長岡不動産売却査定センターでは、無料で査定をしています。まずはお気軽にお問い合わせください。

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