お役立ちコラム
一戸建て売却時の査定で見られる12のポイント！新潟で高く売れるコツも解説
一戸建ての家を手放すとき、「この家の値段はいくらだろうか？」と気になりますよね。この記事では査定で見られるポイントを解説します。査定額がアップまたはダウンする理由を知っておくことで、売却価格に納得できるようになりますので、ぜひ最後まで読んで参考にしてください。
一戸建て売却時の査定額の決まり方
不動産会社が、一戸建てを査定して「このくらいの価格で売却できそう」と定めた金額が査定額です。
土地部分と建物部分に分けて算出された評価額に加えて、周囲の状況や市況を考慮したうえで「一戸建ての査定額」が決定します。
土地部分の評価
土地の評価額は「取引事例比較法」で計算されるのが一般的です。この方法は、条件の似た物件の過去の取引データをもとに計算します。
さらに査定では、面積や形状によって価値を判定します。広くて使いやすい形をしている土地は評価が高いです。反対に、狭く使いづらい土地だと、建築基準法の関係で再建築する際に建てられる家に制限が出るので査定額が下がります。
建物部分の評価
建物部分の評価額は「原価法」で計算されるのが一般的です。この方法は、建物の再調達原価（もう一度再建築した場合にかかるコスト）から老朽化分を差し引いた価格をもとに計算します。
築年数が新しいほど評価が高いです。査定時には建物の劣化状況についてもチェックします。
一戸建て売却の査定で見られる12のポイント
一戸建ての査定で見られるポイントは、大きく分けて「住宅や土地の状態」「周囲の環境」の2つです。住みやすく欠陥がない家、周囲とのトラブルがない、便利な立地であると評価が高くなります。
【査定で見られる12のポイント】
- 築年数
- 間取り
- 家や土地の形状
- 土地の境界線
- 家の欠陥
- 修繕履歴
- 日当たり
- 風通し
- 立地
- 面する道路
- 騒音や異臭
- 災害リスク
築年数
家の査定で一番重要なポイントは築年数です。築5年までは築浅物件と呼ばれ、評価が高く売りやすい傾向にあります。しかし、一般的に木造住宅の法定耐用年数は22年と定められているため、築20年超えの木造住宅はほぼ価値がなく、土地の価格のみで売却されるケースが多いです（もちろん、築20年以上の住宅でも住めない訳ではありません）。※当社では戸建のリノベーションや再生に力を入れており、築年数が３０年以上の物件でも建物価値を評価し、高価な査定や買取が可能です。
間取り
一戸建ての場合、万人受けする「一般的な間取り」の評価が高いです。家族4人が住むならリビングに加え、個室が複数ある間取りが良いでしょう。逆に、室内ガレージが広すぎるなどターゲットが限られる個性的な間取りは、低評価になる傾向があります。
家や土地の形状
十分な間口がある家が理想です。逆に、間口が狭く奥行きが長い家、極端にいびつな形の家（三角形、L字型など）は低評価となります。また、崖地や高低差のある土地も査定で悪い評価となってしまいます。
土地の境界線
隣の土地との境界線が確定されているかを伝える必要があります。植木の枝やブロック塀、空調の室外機、屋根などが隣の土地にはみ出している場合は要注意です。
※土地の境界が確定していない場合は、どこが確定していて、どこが確定していないかを明確にしておきましょう。
家の欠陥
家に劣化があると査定評価が低くなります。家屋の傾き、雨漏り、壁やフローリングの日焼け、タイルのひび割れ、蛇口のパッキン劣化による水漏れ、シロアリ発生など、欠陥や不具合がある場合は必ず報告するようにしましょう。
※売却後に住宅の不具合が発覚した場合、瑕疵（かし）責任（修繕費用負担や売買契約解除）が発生します。
※当社で直接買取りを行う場合、上記のような瑕疵（かし）、不具合もそのままお引き受け可能です。
修繕履歴
家はリフォームをして手入れをすると長持ちします。築年数が古くても、こまめに修繕をしていれば、家の状態は良好となり、高い評価となりやすいです。リフォーム履歴がわかる発注書や設備を入れ替えた時の領収書などを用意しておき、修繕履歴を伝えられるとベストです。
日当たり
一般的に南向きの土地（南向きに道路がある土地）は日当たりが良いため、評価が高いです。リビングなど大きい窓がどの方角に向いているかを確認しましょう。東向き、西向き、北向きの順に評価が悪くなります。
風通し
隣の建物との間隔が広いと、風が入り込みやすいです。また、リビングなど広い室内に2つ以上の窓がある家は風通しが良い設計のため、プラス評価になります。
立地
生活するための施設が近くにあることも重要です。病院や学校、スーパーやコンビニ、公共施設などがアクセスしやすいエリアにある家は査定評価が高くなります。
また、交通の便の良さも重要で、近くに駅やバス停があり、主要道路が近いエリアは人気があるため高評価となります。
面する道路
車がすれ違える6m以上の幅がある公道で、土地が広く道路に接していると評価が高いです。しかし、交通量の多い県道に接地する場合は、騒音があるためマイナス評価となります。
また、私道に面した家も売りづらい傾向にあります。敷地に面している私道の私道持分（複数で私道を共有するときの各自の所有権）がない場合、私道を通行できなくなるなどのトラブルになる可能性もありえます。
騒音や異臭
周囲に飲食店やゴミステーションがあり異臭が漂っている場合は、生活しづらい立地としてマイナス評価です。また、県道沿いや線路沿いで車や電車が通過する音、子供やペットの泣き声といった騒音による近隣トラブルがある場合も評価は良くありません。
災害リスク
土砂災害や洪水、津波、地震などの災害リスクが高いエリアに建つ家はマイナス評価です。ハザードマップで危険地域に指定されていないか確認しておきましょう。
雪国新潟の一戸建て売却で査定額がアップ・ダウンする要因
降雪量が多い新潟ならではの査定ポイントもあります。「住みやすく便利か」「劣化が著しくないか」で評価が行われます。
【雪国新潟ならではの評価基準】
- 屋内駐車場やカーポート
- 屋根の形状
- 断熱対策
- 除雪のしやすさ
- 便利なエリア
- 外壁劣化のリフォーム
- 屋根のリフォーム
屋内駐車場やカーポートの設置
雪国新潟では、屋内駐車場やカーポートがある物件は除雪の手間が減るため、高評価となります。ただし、カーポートの状態が悪いと印象が悪くなるため、必要に応じてメンテナンスすると良いでしょう。
屋根の形状
大量の積雪がある地域では、雪がすべり落ちやすい急勾配の屋根、温める機能がある屋根など、雪対策がなされている屋根であれば評価が高くなります。
断熱対策
厳しい冬を快適に過ごすため、断熱性の高い素材や、二重サッシ・複層ガラスの窓を設置した家は評価が高くなります。一般的に築年数の古い家は低断熱・低気密で冷えやすいです。
除雪のしやすさ
家が接する歩道に消雪パイプが設置されていると、雪かきの負担を減らせます。車がすれ違える6m以上の幅がある道路沿いであれば除雪車が除雪してくれるので、生活しやすい立地として評価が高くなるでしょう。反対に、私道には公共の除雪車が入らないため、欠点と捉えられるケースもあります。
便利なエリア
便利で生活しやすいエリアかどうかも評価ポイントの一つです。周りに公共施設や商業施設がない山奥など、不便な環境にある家は評価が低くなります。
外壁劣化のリフォーム
寒冷地である新潟は、雪や気温の低下が原因で、外壁などに凍害が起こりやすいです。外壁の表面のひび割れ、セメントやモルタルのはがれなどがある場合は、リフォームしておく必要があります。
屋根のリフォーム
雪がたまりやすい形状の屋根は、隙間から雨漏りしやすいです。また、雪の重みによる経年劣化で雨漏りが発生しやすくなります。こちらも売却する前にメンテナンスしておくと良いでしょう。
一戸建て売却の査定前にやるべき準備
一戸建て売却を成功させるなら、事前準備が重要です。次の3つについて準備しておきましょう。
- 売買を得意とする不動産会社を選ぶ
- 必要書類を準備する
- 相場を調べる
売買を得意とする不動産会社を選ぶ
不動産会社には、それぞれ得意分野があります。一戸建ての売却をするなら、過去に一戸建て売却の実績が多い業者を選ぶと良いでしょう。
必要書類をそろえる
正確かつスムーズに査定を行うために、必要書類を準備しておきましょう。
【査定時に必要な書類の例】
- 登記済権利証
- 重要事項説明書
- リフォーム関連書類（発注書など）
- 建物の図面（平面図、パンフレットの間取り図）
- 建築確認検査済証
- 土地の実測図
- 固定資産税納税通知書
すべての書類が必須ではありませんが、家の状態を証明する書類が多いほど、査定の精度が上がります。
家の相場を確認する
査定を依頼する前に、売却予定の家の相場を確認しておきましょう。インターネット上で無料査定できるAI査定を利用すれば、大まかな相場が分かります。また、不動産サイトで、売却予定の家と似た立地や間取りの物件価格を調べてみても良いでしょう。
まとめ
一戸建て売却の査定は、家の築年数をベースに、家の状態や周辺環境の情報をプラスして総合的に判断します。「住みやすく便利な立地」「家に欠陥や不具合がない」ことが査定で高評価になるポイントです。
一戸建ての売却を考えているなら、まずは家の価格を査定してもらいましょう。長岡不動産売却査定センターでは、無料で査定をしています。「どれくらいの価格で売れるか気になる」という方はお問い合わせください。
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