お役立ちコラム
不動産売却の注意点をチェック！高く売るためのポイントや売却にかかる費用も解説
不動産を売却するなら、できるだけ高い金額で売りたいですよね。売却のポイントを知らないと安い価格になったり、トラブルに発展したりしてしまう可能性もあります。
今回の記事では、不動産を売却するときの注意点をご紹介します。
【不動産売却前】チェック項目＆注意点
不動産を売却する前にチェックすべきことは以下の6つです。
- 不動産売却の3つの方法
- 売却したい不動産の相場価格
- 住宅ローンの返済状況
- 売却物件の名義
- 査定は複数社へ依頼する
- 不動産会社との契約方法
不動産売却の3つの方法
不動産を売却するにはさまざまな方法があります。「高く売りたい」「早く売りたい」「手間をかけたくない」など重視する要素を決めたうえで、どの売却方法が合っているか見極めてください。
- 仲介
- 買取
- 個人売買
「仲介」は不動産会社が売主と買主の間に立って、取引を成立させる方法です。相場に近い価格で売ることができます。
「買取」は不動産会社が直接買い取る方法です。相場よりも安い価格となりやすいですが、スピーディーに売却することができます。
「個人売買」は売主が買主と直接契約を結ぶ方法です。手数料や税金の節約はできますが、専門知識がないとトラブルが起きやすくなります。
売却したい不動産の相場価格
不動産の査定をする前に、相場価格を調べておくと目安になります。「AIネット査定」は、インターネット上で簡単に査定できて便利です。
また、物件検索サイトにて、売りたい不動産と条件が近い物件を検索することで、相場価格を知ることができます。
住宅ローンの返済状況
住宅ローンが完済していることを確認しましょう。ローン残債が残っている場合でも売却できますが、不動産の売却代金でローンを完済できることが売却の条件になります。ローン返済が難しい場合は、金融機関の合意を得て売却する「任意売却」の選択肢もあります。ですが、金融機関のブラックリストに載るリスクもあるので避けた方が無難です。
売却物件の名義
売主が相続人の名義と異なる場合、不動産名義を変更する「相続登記」の手続きが必要です。相続登記には数週間～2カ月ほどかかります。2024年4月1日から相続登記の申請は義務化され、相続開始を知ってから3年以内に手続きを行わないと10万円以下の罰則が課されます。注意しましょう。
査定は複数社へ依頼する
1社だけに査定依頼するのはおすすめしません。なぜなら、各不動産会社で査定基準が異なるので、査定額に差が出るからです。複数社に査定してもらうことで、不動産の相場価格を知ることができます。また、査定時における各社の対応を比較することで、サポートの手厚さを確認できます。
不動産会社との契約方法
売却依頼をする不動産会社が決まったら、媒介契約を締結します。契約には3種類あり、それぞれ条件が異なります。「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」は1社としか契約できないので、信頼できる不動産会社を選ぶことが重要です。
- 一般媒介契約
複数の不動産会社と契約できます。自分で買主を探してもOK。好物件以外は、積極的に販売活動をしてもらえない場合があります。販売状況を把握しづらく、手間がかかるのがデメリットです。
- 専任媒介契約
不動産会社1社としか契約できません。自分で買主を探してもOK。積極的な販売活動をしてもらえるのでスムーズに売却しやすいです。ただし「※囲い込み」されるリスクがあるため、不動産会社選びが重要となります。
- 専属専任媒介契約
不動産会社1社としか契約できません。自分で買主を探して取引するのはNG。最も手厚いサポートをしてもらえるのでスムーズに売却しやすいです。こちらも「※囲い込み」されるリスクがあるため、不動産会社選びが重要となります。
※囲い込み…不動産の情報を公開せず、自社でその物件を買う人を見つけて成約させようとする違法行為。不動産会社は、売主と買主の仲介手数料を二重取りすることができます。
【不動産売却中・売却後】知っておきたいポイント＆注意点
不動産を売却するとき、また売却した後に注意したいことは次の通りです。
- 内覧時に印象を良くする
- 売買契約書をチェックする
- 確定申告をする
内覧時に印象を良くする
内覧時に好印象を残すことで、不動産物件が売れやすくなります。内覧者が特に重視するのは水回りの清潔さです。キッチン、トイレ、浴室、洗面台がピカピカに磨き上げられていると評価が高くなるので、重点的にそうじをしましょう。
荷物が多すぎると印象ダウンにつながるので、整理整頓をして荷物を減らすのがベターです。また、匂いも評価基準になるので、換気も忘れずにしておきましょう。
売買契約書をチェックする
売買契約を締結した後、契約内容を変更するのは難しくなります。そのため、詳しく内容を確認し、ささいなことでも気になる箇所があれば、疑問を解消しておきましょう。
たとえば、「登記簿謄本と実際の面積が異なる場合、どちらを対象にして売買価格を決めたか」「瑕疵担保責任（申告外の欠損があった場合に負う責任）請求の内容と期間」「所有権を移転するタイミング」など。損をする契約にならないように注意が必要です。
売却後に確定申告をする
不動産を売却して利益が出た場合、翌年の2月中旬～3月中旬に確定申告が必要となります（土地の売却などで損失が出た場合は、確定申告は不要）。確定申告をせずに放置しておくと、加算税や延滞税が課されるので、忘れずに申告しましょう。
不動産売却にかかる費用
不動産を売る際には、さまざまな費用がかかります。主にかかる費用はこちらです。
- 仲介手数料
- 印紙税
- 譲渡所得税
- 所有権移転登記
- 抵当権抹消費用
仲介手数料
不動産売買が成立したとき、不動産会社に支払う手数料。目安の金額は、 売却額× 3％＋6万円+消費税（※売却額400万円以上の場合）となります。
印紙税
不動産売買契約書を作成する際に収める税金。書類に収入印紙を貼ります。目安として、売却利益が500万円超え1,000万円以下であれば印紙税は5,000円です。
譲渡所得税
売却で出た利益に対する課税（所得税・住民税）。確定申告時に支払います。自身が住んでいた物件の場合は控除の対象となるため、売却利益が3,000万円以下であれば税金はかかりません。
所有権移転登記
土地や建物の所有者が移ったとき、所有権を変更するために行う登記にかかる税金。土地や建物の評価額、所有権が移転する理由によって税率が異なります。登記費用と司法書士報酬を支払います。
抵当権抹消費用
ローンが残っている状態で売却する場合、抵当権（金融機関が土地と建物を担保にする権利）を登記簿から抹消しなければなりません。登記費用+司法書士報酬で1.5万～2万円程度が相場です。
不動産を高く売るためのポイント
不動産を高く売るためには、以下の3つのポイントを押さえておきましょう。
- リフォームをしない
- 売出価格をやや高めにする
- 売れやすい時期に売却する
リフォームをしない
リフォームをすると物件は高い値段が付きやすいですが、同時に売れづらくなります。また、売主の好みで行ったリフォームは、買主の好みでない可能性があるのが難点です。さらに、リフォームの工事中は売却活動ができません。
こうしたデメリット要素を加味すると、リフォームをせずに売却する方が良いといえます。もし家の傷みが目立つ場合（壁紙の汚れ、床のきしみなど）、部分的に修繕するのがおすすめです。
売出価格をやや高めにする
不動産は値下げ交渉をされるケースがほとんどです。ですので、希望の販売価格に値引き額を上乗せするのが、高く売るためのポイントとなります。ただし、あまりにも値段が高すぎると売却に時間がかかるので適正価格に設定しましょう。
売れやすい時期に売却する
不動産が売れやすい時期は「2～3月」「9～11月」です。引っ越しが多い時期のため、内覧希望者が増える傾向にあります。逆に8月は暑い気候が影響して、内覧を希望する人が減ることから売れづらくなります。
信頼できる不動産会社を選ぶ
不動産会社の選び方も重要です。会社の規模よりも、「どんな販売活動を行ってくれるのか」を基準に選ぶと良いでしょう。また、営業担当者の実績や知識、親身に相談にのってくれるかなども売却成功の大切な要素となります。
まとめ
今回は、不動産を売却するときの注意点について解説しました。「高く」「早く」売るためにはポイントがありますので、確実に押さえて売却活動に臨んでください。今回ご紹介した売却方法は仲介ですが、スピード重視で売りたい方は「買取」がおすすめです。仲介手数料は不要ですし、家具や家電もそのままで売却可能です。
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